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​​​안녕하세요 경매노...

​​​안녕하세요 경매노트 김부장입니다​오늘은 최근 많은 분의 관심을 받고 있는 재개발 호재 지역 동작구 상도동의 빌라 경매 물건(사건번호 : 2025타경103614)을 ​소개해 드리려고 합니다 이 물건은 특히 '모아타운 관리계획고시'가 완료된 구역 내에 위치하고 있어 향후 아파트 입주권을 노리는 ​소액 투자자분들이 눈여겨보실 만한 장점을 가지고 있습니다 하지만 경매인 만큼 '주의해야 할 권리관계'도 함께 포함되어 있으니 ​오늘 포스팅을 끝까지 집중해 주세요​​​​​​​​​이 사건은 2025년 8월 7일에 경매 접수가 되었고 약1년여의 기간을 거쳐 드디어 매각 기일이 잡혔습니다​입찰일 기준(2026년 7월 15일)으로 현재 약 12일이 남은 시점이라 관심 있는 분들은 임장과 서류 분석을 서두르셔야 할 때입니다​동작구 상도동 상도242구역 모아타운 재개발빌라 경매​사건번호 2025타경103614위치 : 서울특별시 동작구 상도동 239-13 플로채빌 비동 4층401호감정가 : 364,900,000원최저가 : 364,900,000원 (감정가 100%)​​2025타경103614 동작구 상도동 모아타운 재개발 빌라 경매 2026년 7월 15일(수) 오전 10시 서울중앙지방법원 진행​※입찰 보증금 안내 준비할 금액 : 364,900,000원 (최저가격의 10%) 수표 1장​​​상도242구역 모아타운 공급 및 건축 계획 요약​​본 물건이 속한 '모아 상도동 242(상도21)'일대는 이미 2025년 6월 19일에 관리계획고시가 완료되었습니다​현재는 조합설립인가 단계(12개월째 진행 중)에 접어들었습니다​​또한 서울특별시 고시(제2023-429호)에 따르면 동작구 상도동 242 일원의 권리산정기준일은 2023년 9월 27일입니다 ​이 물건은 건축물이 이미 존재하고 등기부상 호재 이전에 형성된 빌라이므로 현금청산 대상 리스크에서 비교적 안전할 것으로 보입니다 ​​​​​​향후 이 구역은 총 1,498세대의 대단지 아파트로 탈바꿈할 예정입니다 ​조합원 분양이 754세대(50%),일반분양이 485세대(32%)로​계획되어 있어 사업성도 양호한 편에 속하고 59㎡와84㎡위주의 중소형 평형 공급이 예정되어 있어 투자 가치가 높은편 입니다.​​​2025타경103614 상도242구역 재개발 빌라 권리분석등기부 현황채권최고액375,492,150원​- 2023년 3월 20일 소유권 이전- 2023년 4월 6일 근저당권 설정- 2023년 5월 10일 압류- 2023년 5월 11일 압류- 2023년 7월 5일 압류- 2023년 7월 12일 가압류- 2023년 9월 12일 압류- 2023년 11월 22일 임차권 설정-2025년 8월 11일 강제경매- 2025년 12월 19일 압류​이 물건의 중심축이 되는 말소기준권리는 2023년 4월 6일에 설정된 근저당권입니다. 경매법상 이 말소기준권리를 포함해서 그 이후에 들어온 가압류, 압류, 임의경매 등 복잡하게 얽혀 있는 등기부상 모든 권리들은 낙찰과 동시에 깨끗하게 소멸됩니다. 단, 세금체납에 따른 압류 , 미납관리비 체납분 등은 별도로 매각 물건 명세서와 현황조사서를 확인 해야 합니다.​​​매각물건명세서를 보면 임차인 황00님의 보증금 반환채권을 주택도시보증공사(HUG)가 정당하게 ​양수하여 권리신고 및 배당요구를 마친 상태입니다 ​따라서 낙찰대금(매각대금)내에서 임차인의 보증금 2억 5,200만 원이 우선적으로 전액 배당되어 소멸하므로 낙찰자가 따로 물어주거나​인수해야 할 리스크는 없습니다 전형적인 선순위 임차인이 배당을 받아 가며 깔끔하게 명도되는 안전한 사건입니다.​​2025타경103614 상도242구역 재개발 빌라 구조 및 분석​​구조는 방 2개 /화 1개로 되어있으며 ​전용 : 10.81평 / 대지 : 5.10평으로 되어있습니다​ 사용승인일은 2016년으로 약 10년된 빌라 입니다​​​교통 및 위치서울특별시 동작구 성대로21다길 14 플로채빌B동​본 물건은 지하철 7호선 신대방삼거리역과 장승배기역 사이에 위치하여 두 역을 모두 이용할 수 있는 더블역세권 입지입니다 ​강남권(논현,청담 등) 및 여의도,가산디지털단지 등 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 매우 편리하며 ​차량 이용 시 여의도 대방로, 올림픽대로 등으로의 접근이 용이합니다 ​특히 이번 모아타운 개발 계획을 통해 성대로와 성대로1길 등 주요 가로의 도로 폭이 획기적으로 확장될 예정이어서 ​고질적인 빌라촌의 차량 및 보행 통행 체계가 완전히 개선될 전망입니다.​​​물건지 인근에는 동작구의 대표적인 전통시장인 성대시장이 바로 맞닿아 이어 도보로 편리하게 장을 보거나 다양한 생활 편의시설을 ​이용할 수 있고 향후 모아타운 특화가로 조성을 통해 성대시장과 이어지는 가로활성화 시설들이 추가로 배치될 예정이라 상권은 더욱더 ​깔끔하게 정비될 예정입니다​​이번 2025타경103614 사건은 철저하게 수지타산을 맞추어 임차인 보증금 배당 미변제액까지 계산해입찰가를 산정하신다면 서울 내역세권 신축 대단지 입주권을 선점하는 최고의 소액 투자 기회가 될 것입니다.​​ 입찰 전 확인사항​1. 등기부등본 상 근저당 및 가압류 현황 확인2. 관리비·세금 체납 여부3. 낙찰 후 인도명령 필요 여부4. 입찰보증금(감정가의 10%) 준비 및 법원 입찰서류 검토※경매로 낙찰받을 경우 토지거래허가제 규제(실거주 의무 없음), 자금조달 계획서 (제출 의무 없음) 등 일반 매매와 달리 규제 부담이 적어 투자 접근성이 훨씬 유리합니다.​본 건의 예상 낙찰가와 수익률 분석, 낙찰 후 명도·임대·입주까지 전 과정을 지원해드립니다.​경매 참여는 한 번 미팅 후 1:1 동행으로 안전하고 체계적으로 진행됩니다자세한 상담은 으로 문의하시면 됩니다.​​